Location-gérance

 

C'est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel de céder à une personne, le locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d'une redevance.

  Intérêt

 Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance lui permet de conserver la propriété de ce fonds et de s'assurer un revenu, grâce à la perception de redevances, lorsqu'il ne souhaite plus ou qu'il n'est pas en mesure de l'exploiter personnellement (pour raisons de santé notamment). 
Elle peut représenter un bon moyen de préparer la cession de son entreprise.

 Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d'être "à son compte" sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d'un fonds (droit au bail, brevet, matériels, licences...). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage de reprendre.

NB :  la formule de la location-gérance est généralement provisoire. Le sort du fonds en fin de bail doit être une préoccupation des parties : reprise du fonds par le bailleur, cession ou donation au locataire-gérant, fusion ou absorption entre société loueuse/société locataire.

  Conditions

 Pour le propriétaire du fonds

 Il doit avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins.
Quelques exceptions à cette obligation sont toutefois prévues par l'article L144-5 du code du commerce. C'est notamment le cas :
- des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé,
- des conjoints attributaires du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsqu'ils ont participé à l'exploitation pendant au moins 2 ans.

 Il doit demander l'autorisation du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.

A noter : la condition selon laquelle le propriétaire du fonds doit avoir été commerçant ou artisan pendant 7 ans ou avoir exercé pendant le même délai les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique, a été supprimée par l'article 10 de l'ordonnance n° 2004-274 du 25 mars 2004.

 Pour le locataire-gérant 

 Avoir la capacité d'exercer le commerce.
 S'immatriculer au registre du commerce.
 S'engager à exploiter le fonds selon sa destination c'est-à-dire sans changer l'activité.

  Caractéristiques du contrat

Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.

 Durée

Déterminée ou indéterminée.
Généralement : un an renouvelable par tacite reconduction.

 Redevances

 Leur montant est fixé librement par les parties.

 Leur montant peut être fixe ou proportionnel au chiffre d'affaires ou au bénéfice.

 Elles peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement.

 Fiscalement, les redevances constituent des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des BIC pour le bailleur. Mais cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global.
Elles sont par ailleurs soumises à la TVA.
Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice.

En vue de garantir le paiement des redevances et l'exécution des obligations du locataire-gérant, il est habituel d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.

A noter : depuis 1999, les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par une personne qui exerce une activité dans le fonds loué. Cette disposition a pour effet de pénaliser les montages financiers qui ont pu permettre à des exploitants de percevoir des loyers et non des rémunérations soumises à cotisations sociales. Ces montages consistaient à confier un fonds de commerce en location-gérance à une société constituée par l'exploitant.

 Fin du contrat

 Le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat (pas de propriété commerciale).
 Le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité.

  Responsabilités

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette date, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.
Le bailleur peut être mis en cause par l'administration fiscale, pour le paiement des impôts directs du locataire, établis à raison de l'exploitation du fonds de commerce.
Les contrats de travail attachés au fonds le suivent.

  Risques

Le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve : il court donc le risque de retrouver un fonds sans valeur. A l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

 L'administration fiscale considère qu'il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente.

 Le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat. Même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité.

 Il est difficile de savoir à qui incombent les renouvellements d'investissements.

NB : des clauses bien rédigées peuvent amoindrir les difficultés éventuelles nées de cette situation. La consultation d'un professionnel du droit est donc vivement conseillée.


  Plus d'informations

Télécharger gratuitement le supplément de la Revue Fiduciaire intitulé "Devenir locataire-gérant", à partir de son site internet.
http://rfconseil.grouperf.com/special/racheter_entreprise/